‘Giá bất động sản tiếp tục tăng là khó tránh khỏi’

“Đáng nói là dân ta thấy mua bán sôi động, giá lên thì càng lao vào mua. Càng nhiều người mua thì giá càng lên”.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam vừa cho biết, chủ trương thắt chắt tín dụng của Chính phủ có thể sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư bất động sản, song không có nghĩa là giá nhà đất sẽ giảm.

Vừa qua, Chính phủ đã có chủ trương thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có bất động sản. Liệu thị trường sẽ chịu tác động tiêu cực từ động thái này, thưa ông?

Ông Nguyễn Trần Nam: Thật ra, nếu nói rằng bất động sản là phi sản xuất cũng không hẳn như vậy. Bởi lẽ, trong quá trình đầu tư xây dựng các dự án, lĩnh vực bất động sản vẫn tạo ra vô số việc làm cho người lao động, thậm chí một số ngành như giao thông, dịch vụ còn “ăn theo” bất động sản.

Do vậy, nếu thắt chặt tín dụng hoàn toàn đối với bất động sản là không công bằng. Nên chăng chỉ thắt chặt đối với các hoạt động kinh doanh, dịch vụ môi giới bất động sản. Tất nhiên, để giúp các doanh nghiệp, chúng tôi đang tiếp tục đề xuất thành lập các tổ chức tài chính trung gian có tính chất chuyên biệt cho thị trường bất động sản như quỹ tín thác.

Khi quỹ này ra đời, chúng ta có thể huy động vốn rất tốt. Ngoài ra, chúng tôi cũng đề xuất thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở có thể cho người dân vay vốn để mua nhà. Quỹ này sẽ do Bộ Xây dựng chủ trì và dự kiến trình Chính phủ vào quý 4. Nếu được thông qua thì có thể sang năm 2012 mới đi vào thực tế.

Vậy còn ở góc độ khách hàng, việc thắt chặt tín dụng liệu có làm cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân co lại?

Ông Nguyễn Trần Nam: Thực tế thì hiện nay, nguồn tiền trong dân như vàng, USD còn rất nhiều. Người ta sẽ phải chi tiêu. Với tình hình lạm phát như hiện nay, giá vàng, USD biến động bất thường, chứng khoán càng bấp bênh hơn nên đầu tư vào bất động sản vẫn là an toàn nhất.

Theo quan sát của tôi, trong mấy tuần gần đây, giá cả và giao dịch bất động sản ở một số khu vực đều tăng. Đáng nói là dân ta thấy mua bán sôi động, giá lên thì càng lao vào mua. Càng nhiều người mua thì giá càng lên.

Đây có phải là một nghịch lý của thị trường bất động sản Việt Nam, thưa ông?

Ông Nguyễn Trần Nam: Đúng là giá bán cao thì luôn hấp dẫn mọi nhà đầu tư, nhưng giá bất động sản quá cao cũng là một nhược điểm của thị trường, bởi lẽ, thị trường bất động sản có nét đặc thù khác với thị trường các hàng hóa thông thường khác. Ngoài mục đích lợi nhuận cho doanh nghiệp, phát triển thị trường bất động sản còn có ý nghĩa về mặt xã hội, tức là nó phải dần giải quyết được nhu cầu nhà ở của hàng triệu người dân Việt Nam đang gặp khó khăn về nhà ở.

Trước đây, vào khoảng năm 2008, giá bất động sản giảm mạnh, nhiều người lo lắng cho doanh nghiệp bất động sản sẽ dễ bị phá sản, nhưng khi đó tôi vẫn nói rằng, không phải lo cho họ vì giá có giảm 10 - 20% đi nữa thì họ vẫn có lãi.

Nếu doanh nghiệp nào biết tiết kiệm chi phí, sử dụng công nghệ tiên tiến thì lãi lại càng cao hơn. Do đó, mục tiêu của cơ quan quản lý là phải làm sao để giá bất động sản ở Việt Nam phải phù hợp hơn với thu nhập của người dân, giải quyết được cả lợi nhuận cho doanh nghiệp nhưng cũng phải đáp ứng được mục tiêu xã hội.

Tức là Thứ trưởng cho rằng, giá nhà ở hiện nay quá cao là do yếu tố tâm lý, đồn thổi?

Ông Nguyễn Trần Nam: Điều đó cũng đúng một phần nhưng nó chỉ là phản ảnh ở một thời điểm cụ thể. Chẳng hạn cơn sốt đất Ba Vì hồi giữa năm ngoái thì rõ ràng là do tâm lý, rỉ tai nhau. Có nhiều người đến tận bây giờ vẫn than thở với tôi rằng đang “mắc cạn” ở đó.

Tuy nhiên, về nguyên nhân sâu xa, căn bản thì các yếu tố cấu thành nên giá nhà ở của Việt Nam nằm ở đất là chính. Nhà liền kề thì giá đất chiếm 90 - 95%. Giá vật liệu xây dựng của căn nhà ở trên đất chỉ chiếm từ 5-10%. Người ta đi mua nhà không quan tâm nhiều đến nhà, mà chủ yếu chỉ quan tâm đến đất. Và một khi giá đất cao ngất ngưỡng thì không có lý do gì mà giá nhà lại xuống thấp được.

Nhưng một số ý kiến cho rằng, khi mà các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ khó khăn trong năm nay thì thị trường nhiều khả năng sẽ thuộc về người mua, đặc biệt là tại Hà Nội?

Ông Nguyễn Trần Nam: Tôi cho rằng, dù bị thu hẹp tín dụng, song thị trường bất động sản năm nay sẽ “bình bình” như năm 2010, không sốt nóng, cũng không đóng băng mà vẫn là túc tắc sống được. Còn với người tiêu dùng, không ai muốn giá bất động sản lên nhưng sự thực là không tránh được việc giá nhà vẫn tăng dần đều.

Hiện nay, các yếu tố đầu vào cơ bản như giá điện, xi măng, thép tăng, lương cũng sẽ lên. Các khoản tăng giá này sẽ “chui” vào giá thành các công trình xây dựng nên giá nhà sẽ lên. Nhưng tăng như thế là theo đúng quy luật vì nhiều thứ khác cũng tăng giá, đồng tiền mất giá.

Giá vẫn lên một cách tương đối, không khác được. Nhưng quan trọng là người ta vẫn mua, bán, vẫn có thị trường giao dịch. Còn giá lên 5-10% là điều không tránh khỏi. Như vậy vẫn coi là sự ổn định. Nhưng nếu “sốt”, tăng đột biến 50%, 100% thì là bong bóng, không thể chấp nhận được.

Có ý kiến cho rằng, giá bất động sản cao như hiện nay cũng có lỗi một phần ở cơ quan quản lý?

Ông Nguyễn Trần Nam: Nếu xét về lý, những hạn chế trên thị trường thì đương nhiên có một phần trách nhiệm của cơ quan quản lý. Tuy nhiên, nếu ai đó cho rằng cơ quan quản lý đã không chịu kiểm soát giá thành thì hoàn toàn không hiểu gì về luật pháp và thị trường.

Hiện nay, các quan hệ mua bán trên thị trường đều phụ thuộc quy luật cung - cầu, giá trị sử dụng. Do đó, khách hàng thời nay không quan tâm đến việc doanh nghiệp làm ra sản phẩm đó mất bao tiền, thậm chí nhiều khi đó là bí mật không được biết. Họ chỉ quan tâm giá thành sản phẩm đó có hợp lý và họ có chấp nhận hay không.

Bên cạnh đó, luật pháp hiện nay không quy định cơ quan quản lý phải giám sát giá thành sản phẩm của doanh nghiệp. Cho nên, nếu xây hai căn nhà như nhau thì xây ở Hà Nội có thể rẻ hơn xây ở Điện Biên, vì chi phí vận chuyển vật liệu. Lúc đó không thể quy định giá nhà ở Hà Nội rẻ hơn Điện Biên được.

Chủ trương tăng cường kiểm soát giá của Bộ Xây dựng và các cơ quan khác chỉ là để chống đầu cơ mà thôi. Bởi lẽ, ngay như phân khúc nhà ở cao cấp Tp.HCM hiện cung đang lớn hơn cầu nên nhiều doanh nghiệp đành phải bán dưới giá thành xây dựng. Tuy nhiên, cũng thừa nhận rằng, thực tế là lợi nhuận từ đầu tư bất động sản vẫn rất lớn có thể từ 50 - 100% nên mới có nhiều người lao vào bất động sản như vậy.

Nhưng cũng có một quy luật khác của kinh doanh là lợi nhuận lớn thì rủi ro cũng nhiều. Nếu không có rủi ro thì lợi nhuận gần như cũng bằng không. Giải pháp cơ bản mà chúng ta có thể đưa ra vào lúc này chỉ có thể là đẩy mạnh nguồn cung, thực hiện nghiêm túc bán qua sàn, đẩy mạnh nhà ở xã hội, tránh mua bán lòng vòng.